Analyse: Indfri eller beholde – hvad var bedst?
Spørgsmålet er: var det et godt valg at skære noget af restgælden ned, eller var det bedre at fastholde og bevare det fast forrentede lån med lav rente, skriver Agrovis seniorkonsulent Morten Knudsen i denne analyse
Nu er der gået cirka 2 år, siden renten begyndte at stige, hvilket blandt andet har bevirket, at renten for variabelt forrentede lån er steget fra -0,5 til ca. 4% i dag.
Renten for de fastforrentede lån, hjemtaget for et par år siden, har i samme periode været upåvirket af den stigende rente. Renten har været fast på for eksempel 1% – men derudover har låntagerne med fastforrentede lån kunnet skære restgælden ned med optil 30% mod til gengæld at betale en højere rente – for eksempel 4%, som i dag er gældende for lån med variabel rente.
Spørgsmålet er: var det et godt valg at skære noget af restgælden ned, eller var det bedre at fastholde og bevare det fast forrentede lån med lav rente.
Muligheden for at reducere restgælden med optil 30 pct. har fristet mange. Nogle var tidligt ”ude” og indfriede det fastforrentede lån og skar blot 10-15 pct. af restgælden. Andre var mere tålmodige og fik mulighed for at skære op imod 30 pct. af restgælden. Vi har foretaget en breakeven beregning i økonomien mellem fastholdelse af fastholdelse af et 1% fastforrentet lån og skift til lån med variabel rente. Beregningerne fremgår af tabellen nedenfor.
Beregningerne viser, at gevinsten ved at skære restgælden ned vil forsvinde efter 23 år, hvis man har ”skåret” 30 pct. af restgælden på sit 1% lån. I beregningerne har vi forudsat, at renten for det variabelt forrentede lån er uændret i restløbetiden. Hvis restgælden er skåret ned med 10 pct. vil gevinsten efter blot 3 år blive udlignet af højere rente på det variabelt forrentede lån. Gevinsten ”spises” langsomt op af den højere rente. Herefter vil konverteringen være tabsgivende.
Antal år inden kursgevinsten er ”spist” op
Figur 1.
Bemærk, at der er tale om meget forsimplede beregninger med betydelige forudsætninger. Vi har blandt andet forudsat, at lånet er afdragsfrit i hele lånets løbetid, og at renten er uændret for de variabelt forrentede lån. Beregningerne giver imidlertid en indikation af, at en konverteringsgevinst ikke nødvendigvis er økonomisk fornuftig og forudsætter, at renten skal falde igen.
Låntagere som har hjemtaget en konverteringsgevinst har på nuværende tidspunkt mistet 5 kurspoint som følge af den højere rente på det nye variabelt lån. I dag er det fortsat muligt at skære optil 27 pct.af restgælden for et 1% 30-årigt, og økonomien ved oplægningen er på samme niveau med de restgældsreduktioner, som mange benyttede sig af i efteråret 2022, idet låntagere, som i dag fortsat har 1% lån, har haft fordel af den lave rente.
Låntagere med variabelt forrentede lån har ikke haft samme mulighed for at mindske restgælden, men renten for disse lån er blot fulgt med op.
