Hold øje med usynlige udgifter, når du omlægger lån

Seniorkonsulent Morten Knudsen skriver om forskel i købs- og salgskurser.

De seneste år har været præget af meget stor aktivitet i omlægning af lån – mange har f.eks. opnået en betragtelig reduktion i restgælden ved konvertering af lavtforrentede lån til lån med variabel rente. Omkostningerne ved omlægning er store – nogle af omkostningerne er synlige, andre er ikke.

En del af omkostningerne er nøje beskrevet i omlægningstilbud og mange synes, at omkostningerne er meget høje, men den økonomiske ”smerte” er til at leve med, idet omkostningerne indregnes i det nye lån, man skal således ikke have penge op af lommen. For store lån har de synlige omkostninger forholdsvis mindre betydning sammenholdt omlægning af mindre lån.

De ”ikke synlige” omkostninger er den margin, som udstederen af realkreditlånene opnår ved at handle obligationer på Københavns fondsbørs. For at opgøre denne margin(merindtjening) har vi hentet kursinformationer for handel med obligationer.

Det drejer sig om 5% 30-årige obligationer med udløb i henholdsvis 2056 og 2053. Den ene obligation med udløb i 2053 bliver købt ved indfrielse af- 5% 30-årige lån – ved indfrielse af lån f.eks. ved handel med ejendom. Den anden obligation – 5% 2056- bliver solgt ved optagelse af et 5% 30-årigt lån.

Vi sammenligner således obligationskurser for samme låntype og antager, obligationernes egenskaber er ens, idet der ikke er stor forskel i den periode, hvor lånene er udstedt i de 2 obligationsserier.

Opgørelsen viser, at der er en kursforskel på ca. 1 kurspoint – se figur 1. Det er en forskel som antages at bidrage til en væsentlig merindtjening for bankerne, idet det er bankerne som handler dine obligationer, når dit realkreditlån både bliver optaget og indfriet.

Det betyder, at der udover de synlige omkostninger, som fremgår af lånetilbud, er omkostninger svarende til 100 t.kr. ved omlægning af et lån på 10 mio. kr.

For låntager er det vanskelig at påvirke handelskurserne ved omlægning af realkreditlån. Det er imidlertid vigtigt at være opmærksom på de tilbudte handelskurser.

Accepter derfor ikke en standardkurs, men spørg ind til en skarp kurs, som ofte er bedre og som kan give dig en større besparelse sammenholdt med de synligomkostninger – omkostninger til sagsbehandling og andre gebyrer.

Du kan altid følge handelskurserne for obligationerne bag dit realkreditlån på Københavns fondsbørs – også for dit lån. Det fremgår 10-20 minutter efter du har indgået en aftale med banken.