Fastlåst af renten?
Vi hører om pengeinstitutter, som anbefaler deres kunderne om at låse renten fast for de kommende 3 til 5 år ved at vælge F3 eller F5- lån. Argumentet er budgetsikkerhed. Det er også rigtigt, at man får kendskab til renten i nogle år – men det sker på bekostning af fleksibilitet. Man er låst fast til sit F3/F5 lån. Det er muligt at komme ud af F3/F5-lån, men det kan blive dyrt og kan derved mindske fordelen ved at skifte fra F3/F5 lån til andre låntyper – navnlig, hvis renten falder. Vi synes derfor, at det er en dårlig anbefaling og fortrækker i stedet lån med variabel rente eller lån med fast rente i hele lånets løbetid.
En kombination af de af lån med fast rente og lån med variabel rente også være et godt alternativ – navnlig, hvis man har en forholdsvis stor realkreditgæld – f.eks. på mere end 5 mio. kr.
Aktuelt er renteforskellen lille mellem et F5-lån og lån med fast rente. Et 10 mio. kr. stort 30 årigt fastforrentet lån med afdrag har en merydelse på 92 t.kr. Omregnet til kursforskel svarer det til på 0,9 kurspoint. Det betyder, at hvis renten blot ændrer sig med godt 0,2 pct. point det kommende år vil et fastforrentet lån være det bedste valg. Holder renten sig uændret vil F3/F5 være det bedste valg, men forventning om uændret rente gør, at rentesikkerhed ikke er relevant.
Det skal også bemærkes, at kursgevinst for et fastforrentet obligationslån er skattefri og evt. kurstab begrænses ved at optage lånet tæt ved kurs 100 og et fastforrentet lån altid kan opsiges til kurs 100. Samme egenskab er der ikke for et F3/F5 lån, hvor kursen kan overstige kurs 100 og ved betydeligt rentefald f.eks. på ca. 1% point vil der være et betydeligt kurstab (optil 5 kurspoint). Aktuelt er der en del prognosemagere, som forventer et fald i renten på mere end 1% henover det kommende år.
Ydelsesforskel mellem F3/F5 lån sammenlignet med fastforrentet lån. – bidrag 1%, løbetid 30 år, lånstørrelse 10 mio. kr.
Likviditet her og nu kan have stor betydning og derfor kan være F3/F5 være det nødvendige valg. Det giver trods alt en årlig besparelse på ca. 92 t.kr. før skat. Forskellen mellem F3/F5 kan formindskes ved lavere bidragssats for det fastforrentede lån. Fast rente i hele lånets løbetid forbedrer sikkerheden for långiver og dermed må det være muligt at forhandle sig frem til et lavere bidrag.
