Skip to main content

Forfatter: Rebecka

Hold øje med usynlige udgifter, når du omlægger lån

Seniorkonsulent Morten Knudsen skriver om forskel i købs- og salgskurser.

De seneste år har været præget af meget stor aktivitet i omlægning af lån – mange har f.eks. opnået en betragtelig reduktion i restgælden ved konvertering af lavtforrentede lån til lån med variabel rente. Omkostningerne ved omlægning er store – nogle af omkostningerne er synlige, andre er ikke.

En del af omkostningerne er nøje beskrevet i omlægningstilbud og mange synes, at omkostningerne er meget høje, men den økonomiske ”smerte” er til at leve med, idet omkostningerne indregnes i det nye lån, man skal således ikke have penge op af lommen. For store lån har de synlige omkostninger forholdsvis mindre betydning sammenholdt omlægning af mindre lån.

De ”ikke synlige” omkostninger er den margin, som udstederen af realkreditlånene opnår ved at handle obligationer på Københavns fondsbørs. For at opgøre denne margin(merindtjening) har vi hentet kursinformationer for handel med obligationer.

Det drejer sig om 5% 30-årige obligationer med udløb i henholdsvis 2056 og 2053. Den ene obligation med udløb i 2053 bliver købt ved indfrielse af- 5% 30-årige lån – ved indfrielse af lån f.eks. ved handel med ejendom. Den anden obligation – 5% 2056- bliver solgt ved optagelse af et 5% 30-årigt lån.

Vi sammenligner således obligationskurser for samme låntype og antager, obligationernes egenskaber er ens, idet der ikke er stor forskel i den periode, hvor lånene er udstedt i de 2 obligationsserier.

Opgørelsen viser, at der er en kursforskel på ca. 1 kurspoint – se figur 1. Det er en forskel som antages at bidrage til en væsentlig merindtjening for bankerne, idet det er bankerne som handler dine obligationer, når dit realkreditlån både bliver optaget og indfriet.

Det betyder, at der udover de synlige omkostninger, som fremgår af lånetilbud, er omkostninger svarende til 100 t.kr. ved omlægning af et lån på 10 mio. kr.

For låntager er det vanskelig at påvirke handelskurserne ved omlægning af realkreditlån. Det er imidlertid vigtigt at være opmærksom på de tilbudte handelskurser.

Accepter derfor ikke en standardkurs, men spørg ind til en skarp kurs, som ofte er bedre og som kan give dig en større besparelse sammenholdt med de synligomkostninger – omkostninger til sagsbehandling og andre gebyrer.

Du kan altid følge handelskurserne for obligationerne bag dit realkreditlån på Københavns fondsbørs – også for dit lån. Det fremgår 10-20 minutter efter du har indgået en aftale med banken.

 

Købskurs og salgskurs

Drømmer du om mere natur omkring din landejendom?

Vidste du, at med de nye EU-støtteordninger, kan du få tilskud til at hjælpe biodiversiteten og endda tjene penge på at omlægge til naturnær drift? 

Biodiversiteten i Danmark er stadig i tilbagegang, og mange arter er truede. Dette skyldes især mangel på levesteder. Grundet de økonomiske rammer og ændret livsstil over de seneste 50-70 år er markerne blevet større og lagt sammen, læhegn ryddet, skel i landskabet sløjfet, græssende dyr taget på stald, de varierede landbohaver er blevet erstattet med græsplæner, enge, der før var afgræsset, er nu enten opdyrket eller opgivet: Den lysåbne natur er en mangelvare. Mange af de arter, der er knyttet til disse naturtyper, er truede eller helt forsvundet. Men vidste du, at hvis du ejer jord, kan du være med til at gøre en forskel for Danmarks sårbare dyre- og plantearter? Og så kan det ovenikøbet være en god forretning, fortæller Andreas Höll, fra Agrovi Biodiversitet.

Hvis du bor på landet og ejer eller langtidslejer mere end 2 hektar landbrugsjord, har du mulighed for at benytte EU’s nye støtteordninger til at skabe mere natur på din ejendom. Ved at omlægge din landbrugsjord kan du gøre en stor forskel. Fra årsskiftet 2023 er der blevet bedre muligheder for at kombinere landbrugsstøtten og naturtiltag. Vil du undgå ansøgningsskemaer, frøvalg, plejeplaner m.v., er der heldigvis hjælp at hente. Agrovis biodiversitetsteam arbejder med, hvordan lodsejere kan bruge EU’s støtteordninger til at forbedre naturen. Henrik Helweg-Larsen, der er projektleder i Agrovis biodiversitetsteam og har arbejdet med genetablering af naturområder i en årrække, mener at der er fantastisk nyt for biodiversiteten: ”Det er nu muligt at etablere overdrev og indplante træer og buske, hvorefter de for eksempel plejes af græssende dyr og samtidig modtage EU landbrugsstøtte til arealerne. Disse arealer vil efter en årrække tilbyde nye levesteder for rigtig mange arter og samtidig bevare deres landbrugsstatus.”

 

Henrik fortæller at Agrovi har startet biodiversitetsteamet ud fra et ønske at understøtte en udvikling mod bedre vilkår for de danske dyre- og plantearter og samtidig en nydelse for dem der bor på landet. Agrovi Biodiversitet vil gerne hjælpe alle, der har ansvaret for et stykke jord og ønsker at gøre noget godt for den danske natur. ”Heldigvis er det forholdsvist nemt at gøre en forskel for biodiversiteten. Mange af de sårbare dyr og planter er ret taknemmelige og vender gerne tilbage, når deres livsbetingelser er opfyldt,” siger Henrik.

 

Hvis du bekymrer dig om økonomien i omlægningen af landbrugsjord til natur er der gode nyheder. Med EUs nye støtteordninger er det nemlig ikke kun godt for biodiversiteten men der er også økonomiske fordele at hente. (Læs i case nedenfor).

 

Andreas Höll er teamleder for Agrovi Biodiversitet og har arbejdet med landbrug og naturbeskyttelse gennem hele sit arbejdsliv. Ifølge ham er de nye støtteordninger er en rigtig god nyhed for alle, der ønsker at give naturen en hjælpende hånd. “Vi mener, der skal være bedre plads til naturen, ikke mindst i det åbne landskab. Vi arbejder med at finde ud af hvordan støtteordningerne kan bruges til at skabe mere natur.”

 

Henrik og Andreas har et godt bud til dig som læser: ”Vores biodiversitetsteam har 15 års erfaring med naturgenopretning, og vi vil arbejde for at opnå de bedste resultater på netop din jord. Gennem en gennemprøvet proces får vi klarlagt, hvad dine arealers potentiale er og hvilke muligheder du har for omlægning, vi udarbejder en drifts- og biodiversitetsplan sammen med dig. Vi hjælper med støtteordningsansøgninger og efterfølgende rådgiver vi i drift og pleje, så naturen får de bedste betingelser på din ejendom.”

 

For at skabe de bedste betingelser for naturen, har Agrovi udviklet deres egne frøblandinger, fortæller Henrik. ”Ved etablering bruger vi de artsrige frøblandinger, som vi har udviklet specifikt til agerjord. I blandingerne har vi anvendt hjemmehørende danske arter, der giver føde til vores insekter.”

 

Henrik forklarer om valget af plantearter: ”Overdrevsblandingen 2023 indeholder 28 arter – blandt andet nogle af de populære etårige arter som valmuer, kornblomst og hvid okseøje, men størstedelen er flerårige, som slangehoved, dagpragtstjerne, liden klokke og bakkenellike. Disse er alle plantearter, der skaber levegrundlaget for mange andre organismer, og derudover danner de et blomstrende landskab, som vi mennesker kan glæde os over.”

 

Overvejer du en omlægning til natur, kan du kontakte Agrovi’s biodiversitetsafdeling for at høre mere om, hvordan vi kan hjælpe dig med at skabe mere natur på din landejendom. Læs mere på: https://www.agrovi.dk/biodiversitet/biodiversitet-det-aabne-land/.

Sådan kan du komme i gang (eksempel):

  • Agrovi kommer ud på din ejendom til en markvandring, hvor de vurderer din ejendoms potentiale drøfter dine ønsker
  • Over sommeren klargøres det udlagte stykke jord gennem en sommerbrak
  • Om efteråret sås frøblandingen, da det minder mest om den livscyklus de fleste vilde urter har, men i nogle tilfælde er der mulighed for forårs-såning
  • Der kan plantes træer på arealet i et vist omfang. Det vil forøge naturværdien yderligere
  • Alt efter vejret viser de første blomster sig maj året efter
  • Efter godt halvandet år, har alle arter vist sig for første gang og den egentlige pleje, for eksempel med græssende dyr, kan påbegyndes

 

CASE

Vi har en ejendom med 5 ½ hektar landbrugsbrug. Ejeren vil gerne finde ud af, hvordan den mest profitable indtjening via støtteordningerne opnås. Med hans areal, har han flere muligheder:

Den mest støttegivende anvendelse af de eksisterende græsarealer er at fortsætte med græs til høslæt (eller afgræsning). Det giver op til godt 6.800 kr. pr. hektar pr. år, hvis man bliver økolog. Efter to år falder støtteniveauet til 5.200 kr./ha og år.

En anden mulighed består i at lade op til halvdelen af ejendommens landbrugsareal stå urørt. Anmeldes disse ”småbiotoper” under støtteordningen ”Biodiversitet og bæredygtighed”, kan man her opnå ca. 4.600 kr./ha årligt.

I et hjørne af ejendommen er der et beskyttet overdrev på godt 0,3 ha, et fint stykke natur. Støttemæssigt trækker beskyttelsesstatus desværre ned. Støtten kommer ikke over de 1.900 kr./ha fra Grundbetalingsordningen. Grunden er, at de støtteordninger til ekstensivt biodiversitets-landbrug (se ovenfor), der giver mere, ikke kan anvendes på arealer, der i forvejen er lovligt beskyttet natur. Og fordi arealet er langt under de 2 ha minimumsgrænse for naturplejeordninger, kan man ej heller anvende disse.

Samlet set, kan man groft skitsere følgende scenarier for udbytte via støtteordninger skitsere:

Scenario 1: kun Grundbetaling                                                       ca. 10.500 kr.
Scenario 2: Biodiversitetsvenlig med økologi                             ca. 36.100 kr.
(efter 2 år                                                                       ca. 27.800 kr.)
Scenario 3: Biodiversitetsvenlig uden økologi                            ca. 21.400 kr.

Hvordan du sikre dit barn får særeje på arven

Arv og gave er ikke automatisk særeje – det skal bestemmes af arvelader eller gavegiver. Ved at oprette et testamente, kan du sørge for, at arven efter dig går til dit barn.

Er dit barn gift, kan du ved at oprette testamente sikre, at arven efter dig tilkommer dit barn og ikke dit svigerbarn.

Lader du i stedet arven fordeles efter arvelovens regler, kan du ikke være sikker på, at arven ikke skal deles mellem dit barn og svigerbarn, hvis de bliver separeret eller skilt.

Bliver dit barn skilt eller separeret, skal formuen i deres ægteskab deles mellem de to ved en såkaldt bodeling. Dvs. fx fast ejendom, løsøre og penges deles mellem dit barn og svigerbarn.

Har du efterladt arv uden bestemmelse om særeje til dit barn, vil denne arv også indgå i bodelingen, og vil skulle deles mellem dit barn og svigerbarn.

 

Opret testamente

Ved at oprette et tastemente, kan du bestemme, at arven efter dig skal tilfalde dit barn som særeje, og dermed undgå, at arven indgår i en bodeling mellem dit barn og svigerbarn, hvis de skulle vælge at blive separeret eller skilt.

Du kan vælge mellem flere særeje-former. Kontakt Ejendom & Jura tlf. 48 22 52 72, hvis du vil høre mere herom, eller har brug for hjælp eller gode råd.

Vi skal have byens biodiversitet på dagsordenen og lave BYNATUR

Naturen er under pres, også i byerne, men nu er der hjælp at hente.

Over hele landet ser vi en tilbagegang i naturtilstanden og tab af biodiversitet. Mangel på levesteder og sammenhængende naturarealer er skyld i, at mange dyre- og plantearter i dag er truede eller helt forsvundet. Det er ikke nok at have intentioner om at bevare naturen – vi er nødt til at skride til handling – og det behøver ikke at være så svært. Det mener de i Agrovi Biodiversitet. Agrovi I/S med base i Hillerød, har fra september 2021 valgt aktivt at træde ind i kampen for at bevare biodiversiteten. Et af Agrovi Biodiversitets mål er at skabe et grønnere, mere bæredygtigt miljø i byerne, der kommer biodiversiteten til gode.

Henrik Helweg-Larsen er en af de ildsjæle, der som projektleder i Agrovi Biodiversitet arbejder på området. Henrik er oprindeligt uddannet økologisk landmand og har arbejdet med udvikling af grøntsagsproduktion i mere end tredive år. I dag arbejder han i Agrovis biodiversitetsafdeling hvor hans primære fokus er på at skabe plads til naturen og fremme trængte danske naturtyper.

“Vi mener ikke, at det er nok at sige, vi gerne vil hjælpe naturen, vi er nødt til også at gøre det. Det er derfor, vi arbejder på at omsætte de her intentioner til konkrete resultater i form af mere natur, både inden for og uden for byskiltet.”

Mange mener måske at natur er noget der hører til ude på landet, men hvis man spørger Henrik, er det mindst lige så vigtigt at vi får naturen ind i byerne.

“Vi tror på, at naturen ikke blot er noget, der skal bevares i dybe skove og fjerne reservater, men en vigtig partner i vores dagligdag. Det, vi stræber efter, er at skabe nye levesteder og plads til værdifuld natur lige ved vores dørtrin, både i byen og på landet.”

Men hvordan ser biodiversitet i byerne egentlig ud? Henrik forklarer at det ikke behøver at være tusindvis af kvadratmeter for at være værdifuldt og at der er et kæmpe uudnyttet potentiale for natur i det urbane landskab, det gælder både for private grundejerforeninger, for virksomheder, og på mange offentlige områder som for eksempel langs veje, i byparkerne og kirkernes grønne arealer. På mindre områder som for eksempel græsset foran små eller mellemstore virksomheder kan selv små tiltag have stor betydning. Kan vi få flere på en vej til at lave samlede tiltag, begynder det at få betydning som spredningskorridor, hvilket er meget gavnligt for bynaturen. Med den rette beplantning og pleje kan disse områder blive til vigtige steder for lokale planter, insekter, små pattedyr og fugle.

Dette har blandt andet været tilfældet på taget af Slotsarkaderne i Hillerød, hvor Agrovi Biodiversitet har omlagt de udendørs arealer til en oase for biodiversiteten. Der er både anlagt bede med særligt udvalgte vilde eng-blomster og bede, hvor der er lavet hedebeplantning, der er en naturtype, der er tilpasset til at kunne klare sig under barske forhold som vind og tørke, der passer til det ekstreme klima på taget af sådan en bygning. Der er hjemmehørende plantearter, der blomstrer sæsonen igennem til gavn for både insekter og fugle. Siden omlægningen er Slotsarkadernes tag ikke kun hjemsted for beboerne, men også for humlebier, sommerfugle og fugle, der nyder godt af det vekslende blomsterhav.

Henrik mener, at der er et hav af små områder rundt om i byerne, der bare venter på at blive omlagt til gavn for biodiversiteten, og hvis det kan lade sig gøre på taget af Slotsarkaderne, kan det lade sig gøre hvor som helst.

“Det hele handler om at finde potentialet i de områder, der er til rådighed, lige meget hvor små eller store de er. Vores tilgang er at bruge de eksisterende elementer på stedet og tilføje nye, når det er hensigtsmæssigt. Rigtig mange virksomheder har mindre ubrugte arealer, som bare henligger, eller bliver brugt på en uhensigtsmæssig måde. Andre virksomheder har store åbne arealer med græs eller uønsket bevoksning. Det er netop på disse uudnyttede arealer i byerne, hvor der kan gøres en kæmpe forskel.”

Agrovi Biodiversitet har arbejdet med naturprojekter i mange år og deres ekspertise dækker alt fra genopretning, pleje og nyetablering af naturområder, både i urbane og åbne områder.

“Det vi kan tilbyde, er netop krydsfeltet mellem en stærk teoretisk viden om naturen og al den praktiske formåen med materialer, frø og planter, valg af metoder, herunder brug af maskiner, der skal til for at opnå et rigtig vellykket resultat i omlægningen af arealer. Det gør, at vi kan tilbyde både inspiration, sparring, faglig bistand og hands-on projektstyring til vores kunder, så ingen står alene i nogen dele af processen.”

 

Råder du over et uudnyttet areal der kunne komme biodiversiteten til gavn? Så kan du kontakte Agrovi Biodiversitet for en uforpligtende samtale om hvilket potentiale dine arealer gemmer på. Skriv til Henrik på hhl@agrovi.dk for at høre mere.

 

Seks fif til mere biodiversitet på dine arealer:

1) Anlæg blomsterenge med lokale, hjemmehørende blomsterarter.

2) Vælg træer og buske med omtanke. Tidligt blomstrende træer er gode for bier og andre insekter om foråret, og træer med bær er gode for fuglene om efteråret.

3) Plej dine græsarealer på en ny måde. Overvej at lade ”ukrudtet” stå, da disse ofte er hjemmehørende plantearter, som mange dyrearter er knyttet til.

4) Tænk over valget af arter i staudebedet. Vælg hjemmehørende arter, der har noget at tilbyde den lokale fauna.

5) Indfør ”rodebunker” for eksempel i form af dødt ved (grene, hækafklip mm.), stenbunker eller kompost. Alle disse er meget værdifulde levesteder for mange dyr.

6) Overvej arealets topografi og om det er muligt at lave områder med vand, sol, eller skygge. Variation er nøglen til biodiversitet.

Børnetestamente for dig, der har børn under 18 år?

Med et børnetestamente kan du opnå indflydelse på, hvem der skal have forældremyndigheden over dine børn, hvis du og den anden forældre dør, inden børnene bliver myndige. Du kender dine børn og deres behov bedst, og med et børnetestamente, kan du gøre mest muligt for at sikre dine børn en tryg og sikker opvækst, hvis du og den anden forældre skulle gå bort. I et børnetestamente tilkendegiver du/I, hvem du ønsker, skal overtage forældremyndigheden, hvis det skulle blive aktuelt.

 

Har I fælles forældremyndighed?

Dør en af jer, vil forældremyndigheden automatisk bliver overført til den anden forældre, hvis børnene bor hos forælderen i forvejen.  Bor børnene ikke hos den efterlevende forælder, kan andre søge om forældremyndigheden hos Familieretshuet. Er uheldet ude og begge forældre dør samtidig, skal Familieretshuset eller familieretten vurderer, hvem der skal have tillagt forældremyndigheden over børnene.

Har I oprettet et børnetestamente, vil Familieretshuset ofte følge jeres ønsker/tilkendegivelser, medmindre forholdene taler i mod. I kan altså være med til at minimere en eventuel konflikt mellem de efterladte familier, ved at I tager stilling til, om det fx skal være en ene forældres søster eller den anden forældres bror, eller måske et nært vennepar, som I ønsker skal tage sig af jeres børn.

 

Mulighed for at indsætte bestemmelse om økonomisk hjælp

Ud over at tage stilling til forældremyndigheden har du mulighed for at indsætte en økonomisk bestemmelse, så den der får forældremyndigheden vil kunne hæve fx kr. 2.000 – 4.000, – pr. måned, pr. barn til barnets forsørgelse. Et børnetestamente kan oprettes separate eller indgå som en naturlig del af jeres testamente. Hos Ejendom & Jura tager vi gerne en drøftelse med jer omkring ønsker og behov, og hjælper jer gerne med oprettelse af eller ændring af eksisterende testamente.

Kontakt Ejendom & Jura tlf. 48 22 52 72.

Shopping cart0
Der er ingen produkter i kurven!
Fortsæt med at handle
0